DICAS PARA NÃO ENTRAR NO VERMELHO COM O FINANCIAMENTO DA
CASA NOVA.
O consultor de financiamentos
imobiliários, Gustavo Cerbasi, junto com seu sócio Marcelo Prata, criou um
programa de educação financeira para ajudar os futuros compradores a planejar o
melhor o orçamento e reduzir o impacto do financiamento.
1 - Ao se mudar leve em consideração todos os gastos, será
um novo custo de vida
Mudar-se para um bairro mais
nobre implica maiores gastos na padaria, supermercado e escola. Muitas dívidas
com financiamentos ocorrem quando o proprietário calcula o gasto mensal com as
parcelas e se esquece de calcular os gastos agregados, como o novo custo de
vida, a manutenção do imóvel, as contas de energia, gás, IPTU, reformas e
principalmente gastos variáveis, com lazer. “O financiamento do imóvel está
previsto, mas não se prevê o gasto com cinema, restaurante e aí este gasto é
passado para o cheque especial e o rotativo do cartão de crédito, levando a
dívidas”, explica.
2 - Considere que taxas e impostos correspondem a 4% do valor
financiado
Segundo Marcelo Prata, cerca de
4% do valor do imóvel é usado para pagar apenas taxas e impostos. “Eu já vi
algumas pessoas chegarem na hora da compra sem saber que estes gastos estavam envolvidos”,
diz Prata.
Basicamente, os gastos envolvidos são: ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de acordo com a cidade, mas gira em torno de 2% do valor total do imóvel; taxas cartorárias, que ficam em torno de 1% do valor do imóvel e oscilam de acordo com o valor da propriedade e da localização; e as taxas de análise jurídica, cobradas pelos bancos na hora de contratar o financiamento, que também podem variar em torno de 1% do valor total.
Basicamente, os gastos envolvidos são: ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de acordo com a cidade, mas gira em torno de 2% do valor total do imóvel; taxas cartorárias, que ficam em torno de 1% do valor do imóvel e oscilam de acordo com o valor da propriedade e da localização; e as taxas de análise jurídica, cobradas pelos bancos na hora de contratar o financiamento, que também podem variar em torno de 1% do valor total.
3 - Não comprometa mais que 30% da renda
Cerbasi recomenda que sejam
comprometidos, no máximo, de 25% a 30% da renda mensal em um financiamento. Ou
seja, em vez de buscar os imóveis e fazer a escolha baseada nos preços, é
importante ter todos os gastos previstos e a capacidade de comprometimento com
o financiamento para depois avaliar as opções de compra. Segundo Cerbasi,
pode ser muito melhor morar em uma casa aquém do desejado, mas onde se tenha
uma capacidade de gastos maior no dia a dia. “Do que adianta viver em uma casa
grande, mas na monotonia?”, pondera.
4 - Prefira os menores prazos: 15 anos para imóveis novos e 07
anos para usados
Cerbasi ressalta que os prazos
ideais de financiamento seriam de 15 anos para um imóvel novo e 07 anos para um
imóvel usado, uma vez que, depois destes prazos, provavelmente o proprietário
terá que arcar com custos de reforma. Se o financiamento não estiver quitado
então, os gastos somados podem pesar demais no orçamento. E também porque em
“30 anos, por exemplo, é muito mais difícil prever as condições que o comprador
terá para pagar o financiamento. Então, entre um financiamento de 30 anos e 25
anos, prefira o de 25 anos”, diz.
5. Recém-casados: esperem cinco anos para comprar um imóvel
O financiamento deixa o casal
exposto a diversas limitações de renda, de oportunidades de emprego e de
mobilidade. Por isso, o ideal é que eles só comprem um imóvel depois de cinco
anos de união, pois depois de comprar uma casa diminuem as chances de se
conseguir um emprego para morar longe. Cerbasi então sugere que os
recém-casados aluguem uma quitinete, por exemplo, enquanto poupam o valor para a
compra do apartamento antes de entrar em um financiamento. Ele ressalta, no
entanto, que se o valor pago pelo aluguel for superior ao de um financiamento,
é necessário considerar se o investimento vale a pena, mesmo com todos os
comprometimentos que a decisão pode gerar.
6. Prefira taxas pós-fixadas
Com as quedas nos juros, as taxas
pós-fixadas e a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) se tornam a
melhor opção para o mutuário. Na tabela SAC, são pagas parcelas mais altas no
início e o valor cai conforme a dívida é amortizada. O valor do pagamento da
dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de
juros diminui progressivamente. A conjuntura atual, de mudanças na economia, se
mostra favorável para o comprador ter maior fôlego para arcar com parcelas mais
altas no início dos pagamentos.
Cerbasi acredita também que a
tendência das quedas nas taxas deve se manter, favorecendo taxas pós-fixadas.
“Os juros devem cair ainda e as taxas prefixadas podem ficar muito caras diante
de taxas mais baixas ”, explica. As taxas prefixadas são definidas no início do
financiamento e as pós-fixadas variam de acordo com a Taxa Referencial e
índices atrelados à inflação, como IGP-M ou IPCA. No caso da tabela Price,
as parcelas são fixas. No começo do pagamento, o valor abatido do saldo devedor
é muito baixo, porque a maior parte da parcela é composta pelos juros.
7. Pesquise entre os bancos as melhores condições
Com as recentes reduções nas
taxas de juros, a diferença nas taxas cobradas entre um banco e outro podem ser
significativas. Além de visitar diferentes agências para consultar as opções, o
comprador pode fazer simulações do financiamento pela internet. Existem
consultorias que oferecem esse serviço.
8. Portabilidade só é vantajosa se a diferença de juro for de no
mínimo 1,5%
As taxas menores também podem ser
vantajosas para quem já tem um financiamento e quer aproveitar as taxas mais
baixas de outro banco. É possível migrar a dívida por meio da chamada
portabilidade de crédito. Marcelo Prata, sócio-fundador do canal do Crédito, dá
uma dica que pode ajudar o mutuário a perceber de maneira simplificada se vale
a pena fazer a transferência: “Se a diferença entre a taxa de um banco e outro
for maior ou igual a 1,5% vale a pena fazer a portabilidade”, diz.
Se for verificada a diferença
maior ou igual a 1,5%, o proprietário deve: observar a taxa de juro cobrada no
atual financiamento e no financiamento cotado; calcular a diferença entre a
soma das prestações que restam no banco atual e as que serão pagas se a dívida
for transferida para outro banco; e por fim, deve subtrair as taxas de cartório
cobrada pela alteração do financiamento, a diferença entre os custos dos
seguros de cada instituição e entre as taxas de administração.
Ao fazer a portabilidade, o
proprietário paga novamente as mesmas taxas cartorárias que pagou no início do
financiamento, a taxa de averbação do valor declarado (pelo cancelamento do
financiamento) e a de registro do novo financiamento, que variam de acordo com
o valor do imóvel e com a região, podendo chegar a 1% do valor da propriedade.
Assim, se os gastos com cartório forem muito altos, o valor gasto no presente
pode não compensar a economia com parcelas futuras.
Fonte: Revista Exame – Seu
dinheiro
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